Contratti di locazione

Guida ai
contratti di
locazione

logo caf italia

INFO UTILI

Esistono diverse tipologie di contratti di locazione e in questo articolo verrà presentata una pratica guida che illustra quelli più comuni con i rispettivi termini e condizioni

COME TI AIUTIAMO

CAF Italia, il centro di Assistenza Fiscale costituito dalla F.N.A. Federazione Nazionale Agricoltura, eroga il servizio consentendo ai contribuenti di semplificare i propri adempimenti.

DOCUMENTI NECESSARI

Contratto a canone libero

In caso di contratto a canone libero il proprietario dell’immobile e l’inquilino stabiliscono liberamente il costo del canone più le altre eventuali condizioni.
Il contratto a canone libero prevede una durata obbligatoria di 4 anni più altri 4 per il rinnovo, eccetto casi particolari come vendita, ristrutturazione integrale dell’immobile o subentro del proprietario.

Per quanto riguarda le agevolazione fiscali, il proprietario può usufruire della riduzione dell’IMU a patto che tale beneficio sia stato deliberato dal Comune. 

Il contratto a canone libero è in assoluto quello più utilizzato poiché il corrispettivo da pagare è deciso dal proprietario del fabbricato.
Non tutti gli immobili possono però essere soggetti a questo genere di accordo: ne sono infatti esclusi le case vacanza, gli alloggi popolari, gli immobili di pregio e quelli che non hanno funzione abitativa come i magazzini, i capannoni o i garage.

Contratto a Canone Concordato/Concertato

Il corrispettivo del canone viene stabilito dalle organizzazioni dei proprietari e degli inquilini ed è generalmente più basso rispetto ai prezzi di mercato con lo scopo di favorire chi desidera prendere in affitto un immobile.

Per questo motivo sono previsti dei vantaggi fiscali sia per il proprietario che per l’inquilino che coinvolgono la tassazione IRPEF, l’IMU e l’imposta di registro.
La durata del contratto è di tre anni più altri due di rinnovo automatico o tre previ accordi eccetto alcuni casi particolari.

I canoni dei contratti concordati devono rientrare tra i limiti minimi e massimi stabiliti dalle organizzazioni dell’edilizia e degli inquilini.

Il contratto di locazione concordato ad uso abitativo ha le seguenti caratteristiche:

  • Ha una durata di tre anni più due di rinnovo;
  • Il costo del canone viene fissato dall’accordo tra le associazioni dei proprietari e i sindacati degli inquilini;
  • Gli accordi territoriali sono sottoscritti a livello locale tra le organizzazioni della proprietà edilizia e quelle che rappresentano gli inquilini.
  • Sono previste delle agevolazioni fiscali per proprietario e inquilino in base al loro reddito.

Contratto ad Uso Transitorio a canone concordato

Il contratto ad uso transitorio è molto utile quando il locatario ha la necessità di prendere in affitto un immobile per un breve periodo, per esempio motivi di studio o cure mediche fuori sede. 
Le peculiarità di questo accordo sono:

  • Durata minima di un mese e massima di 18 senza possibilità di rinnovo;
  • L’ammontare del canone è concordato;
  • Non è previsto alcun genere di agevolazione fiscale.

Tuttavia è possibile stipularlo per un periodo più lungo, da un minimo di 6 mesi ad un massimo di 36, a favore degli studenti universitari.
In quest’ultimo caso sono previste delle agevolazioni fiscali per il proprietario dell’immobile.

Il contratto a canone concordato può essere applicato esclusivamente nelle città con alta densità abitativa e non è applicabile sulle case di villeggiatura.

La registrazione del contratto di locazione

La registrazione del contratto di locazione deve essere obbligatoriamente stipulata dal proprietario dell’immobile: occorre pertanto che vi sia la presenza sul documento delle sue generalità, escludendo eventuali professionisti interpellati per la redazione dell’atto o il locatario.
Altresì necessaria ai fini della validità del contratto di locazione è la redazione dello stesso in forma scritta: contratti non registrati o stipulati a voce vengono considerati nulli.
Il termine ultimo per la registrazione del contratto è il trentesimo giorno dalla sua stipula/decorrenza.
Sono esenti da registrazione i contratti di locazione la cui durata è inferiore ai 30 giorni.

Come Registrare un Contratto di Locazione

Un contratto di locazione può essere registrato in modalità cartacea. Bisogna recarsi presso un ufficio dell’Agenzia delle Entrate presentando il modello RLI. Per ogni cento righe di contratto è previsto il pagamento di un’imposta di bollo pari a 16 Euro.
È inoltre necessario allegare alla registrazione la copia del contratto più eventuali documenti aggiuntivi.
Una volta consegnato il tutto, l’Agenzia delle Entrate rilascerà la copia del contratto timbrata con rispettiva ricevuta di consegna.

Tassazione sulla Registrazione dei Contratti di Locazione

Esistono due tipologie di tassazione per registrare un contratto di locazione:

  • Regime ordinario: il versamento delle imposte di registro e di bollo vengono applicate su tutti i contratti di locazione stipulati da qualsiasi persona.
    In questo caso è previsto il pagamento dell’imposta di registro tramite il modello F24 Elide;


  • Regime sostitutivo: può essere applicato solamente per i contratti di locazione ad uso abitativo.
    In questo caso è previsto il versamento per la cedolare secca, che con un’unica imposta sostituisce quella di bollo e registro, l’addizionale Irpef più relative addizionali.
    Questo è un regime facoltativo la cui scelta spetta esclusivamente al proprietario dell’immobile.

Costi di Registrazione del Contratto di Locazione

Con la cedolare secca bisogna solo pagare l’imposta sostitutiva in due casi:

  • Canone libero: 21% del canone annuo prestabilito dalle due parti;
  • Canone concordato: 10% del canone annuo.

    In caso di contratti ordinari:

  • Canone libero: il pagamento dell’imposta sostitutiva Irpef non è dovuto, mentre l’imposta di registro è pari al 2% del canone annuo moltiplicato per il numero di annualità contrattuali.
    L’imposta di bollo ha invece un costo pari a 16 Euro ogni quattro facciate o cento righe di contratto.